焦点透视
下半年楼调政策大概率“按兵不动” 但警惕热衷并购的房企！
甚至，从日前九部委发文要求“大中城市加快发展住房租赁市场，且一口气选定12个试点城市”的态度来看，决策层面似乎已经摈弃了此前用行政力量强压房价和人为干预购房交易行为的思路，而转向试图通过打破原有捆绑在房屋产权上的诸多显性或隐性权利（大力提高租房人的权益），来破解老百姓“买房享福利、买房才有尊严”的固有思维。
这种思维变化也反映了监管层对下半年楼调政策的倾向：从行政化思路重新转向市场化引导，不轻易再出短平快但中长期负面影响很大的行政调控政策。
研究员注意到，上半年，全国房地产开发投资中住宅投资同比增长10.2%，增速比1-5月份提高0.2个百分点，其中，重点城市住宅投资增长9.5%，增速提高0.3个百分点；销售方面，1-6月，我国商品房销售面积74662万平米，同比增长16.1%，增速比1-5月提高1.8个百分点，结束了此前连续7个月的回落。尤其是6月的销售面积，实在让人震撼——接近2亿平米。而前5个月，月均销售仅1亿平米出头。作为传统不算太旺的6月，这个纪录，让人瞠目结舌。
此其一。
21世纪经济报道日前披露，素有楼市“晴雨表”之称的燕郊。调控仅4月，环京楼市便上演了一出从癫狂到冰冷的两重天格局。报道绘声绘色地描述“在燕郊著名的“售楼处一条街”两旁，部分销售中心已经上锁歇业；在一个仍开放的销售中心里，有大约十位销售人员坐在室内玩手机、闲聊；还有开放的销售中心中甚至空无一人，只留有三位工作人员。”报道并称“调控前非常疯狂的燕郊楼市目前已经陷入了冰冷局面。中介转行或者裁员，投资者抛售，房价逐渐跌回2016年10月水平”，区域最高跌幅约为38.4%，最低跌幅约为13.6%。
而燕郊楼市并非局部个案，易居房地产研究院《6月住宅成交报告》显示，6月份50城市新房成交面积环比减少5%。从环比数据看已连续3个月环比下跌。其中，三类城市加速分化，一线城市降温最明显，只不过，廊坊等环京城市成交领跌全国。而在土拍市场上，在青岛、天津、南昌等热点城市推出的地块，大多以底价或低溢价率成交。
在研究员看来，尽管上述机构披露的情况仍无法排除片面性，但其至少部分程度反映了：在先后经过两次或三次针对本地人和外地人限购限贷限价等行政性政策后，对部分炒作情绪浓厚的市场杀伤力已经足够，并不适宜进一步按原有的行政路径进一步加大政策压力了。
当然，下半年楼市不是完全没有新的政策压力，但主要集中在部分并购凶猛的大型房地产企业上。
也就是说，一是下半年总体上房企的融资依旧是一个趋严的过程（但影响的主要是大型企业，中小企业还能恶化到哪里去？）。二是监管层下半年对房地产领域可能产生的任何金融风险同样是高度敏感，特别是对于融创、复地、万达、恒大等正谋求产业转型的企业资金链安全问题、海外并购的信贷资金审查将更趋严格。万达、复地、融创旗下上市公司在相关督查消息爆出后的频现闪崩，也说明了市场对此的恐慌，而这些龙头公司遭受的质疑，对于其他中小房地产企业及公众对房市的预期，是有示范效应的。这是房地产企业下半年主要的风险所在。
下半年房价如何走？上涨大趋势不会变但分化加剧！
（接上文），我在上文中对决策层推“租售同权”背后的楼调思路变化进行了阐述，那么在此新思路下，下半年房价会怎样走，房子还值不值得买？
但这个问题想要准确回答又非常难。因为：
一般来说，一线和绝大部分二线城市，以及部分东部沿海三四线经济发达的特色小城市，因未来经济增长潜力和对人口的吸引力（房地产史就是人口史），未来数年（至少五年吧）的大趋势仍是涨。而大部分中西部三四线小城市，早在数年前就已经步入滞涨，甚至实质性下降的通道，这种趋势在未来几年只会加剧而不会缩小。
不过，跟上面市场化主导下房价趋势相反的是，出于“和谐社会、均富”等民生需要考虑，在行政力量的主导下，房价上涨冲动最大的区域，反而政府调控的压力也最大，所以我们看到一二线城市常年处于政策调控的压制之下，但是房价是越调越涨，而三四线城市是一直处于鼓励保护状态，但却越鼓吹越下滑。
三则是房地产市场存在各种业态，大致分为三类商品房（住宅，包括了小产权房，也就是平常大家说的最多的买房卖房概念）、商业地产（商铺、写字楼等）和工业地产（厂房、工业园）。本来按照国外的规律，从城市化率+人口年龄分布来看，中国近几年应该是商业地产涨速>商品房>工业地产，但中国电商、餐饮、物流等互联网线上的崛起打破了这一规律，导致在大部分城市商品房涨幅都明显快过商业地产和工业地产。而在不同城市商业地产和工业地产表现又不一。
四是现在房地产业的“企业寡头化”倾向越来越严重。也就是全国排名前20的企业的市场占有份额越来越高，而地域性中小民企受资金、管理等方面制约，生存空间越来越小。在一线城市基本上现在就是全国性知名上市民企和国企，竞争或合作瓜分天下，二线城市还残余少量本地龙头企业能活着，三四线城市则是本地小企业小打小闹，但凡有个知名企业都是不得了的。结果就是在同一个城市同一区域，寡头企业与小企业开发的项目，质量、价格、保值性差别也很大。
个人以为，这个问题或许准确一点应该这么回答：
但从结构上来看，房价走势的地域分化会越来越严重，从行业格局来看，寡头化会越来越严重，所以，无论是今年，在未来几年，大约都应该卖掉中西部三四线的房子，买入一二线或中东部经济发达区域三四线的房子；在同一城市，也应尽量买入国企或全国性知名房企的房子而卖出哪些地域性小民企的房子。
至于说全国人均住房40.8平米的“被平均”，自然也就是一二线人均住房严重低于这个标准，而三四线城市则明显高于这个标准，并无什么实际意义。
一二线城市房价“伪”跌，土地供给减少成未来房价重要支撑！
据7月8日的统计局数据显示，一二线房价终显颓势，三四线城市接棒上涨——
数据显示，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比平均涨幅均连续9个月回落，6月份比5月份分别回落2.6和1.9个百分点。二线城市新建商品住宅价格同比平均涨幅连续7个月回落，6月份比5月份回落0.5个百分点；二手住宅价格同比平均涨幅连续5个月回落，6月份比5月份回落0.1个百分点。
但是，事实情况真的是如此吗？
很多地方出现抢地潮。上海要摇号、南京摇号，武汉摇号……买房仍还需要摇号的地方房价下跌，这不是在颠覆了金融学常识？
研究员还注意到，土地供应已经连续两年下滑。这是预期未来房价难以出现持续性下滑的根本。
◆在市场成交量方面，二手房签约量创27个月以来新低。
来自一家大型房产中介的统计数据显示，北京5月二手住宅市场实际签单量环比4月份同期下降34.2%，新增客户登记量也环比4月份同期下降11.9%，市场交易活跃度已跌入谷底。截至5月30日，合计月内北京二手住宅签约10236套，预计全月签约在1.1万套以内，是最近27个月的最低值。
◆在这么低的成交量前提条件下，房价下跌数据是会失真的。
伟业我爱我家市场研究院数据显示，今年5月北京二手房成交均价环比下滑2.4%，通州区、亦庄开发区跌幅最大。市场顿时哗然！
假设本来大家都在观望，成交量接近于零，突然某个小区有两个业主急于套现，挂牌价下跌20%也愿意出手，表面上整个区域的二手房市场整体下跌了20%，其实不过是几套房的事。
《证券时报》称，通州龙湖大方居近期成交的二手房中，确实有较最高点下跌20%的户型。果园附近的房产中介人员称，龙湖大方居属于两限房，目前刚满5年。部分户主急于出手的原因一般有两类，一是前期已经订下改善型目标房，但没想到3月份突然出台更严的限购政策，导致房价下跌，不过只要降幅不超过改善房的违约金，业主还是可以接受的；二是位置、户型不好的业主急于变现。
此外，该公司已经明确要求，不符合单价的房源挂不了牌、进不了系统。你卖得太低了，吃相太难看，根本不让进系统，于是乎，房价又稳定了。
◆很多地方出现抢地潮。合肥、苏州、扬州、武汉、北京、广东等地都出现抢地潮。
◆今年前五个月，全国土地出让最多的50大城市合计土地出让收入达到10103亿元，同比2016年前5月上涨33%。开发商拿地热点仍然不减。碧桂园、保利、恒大、中海、首开这些攻城掠地的企业都是白痴，明知房价即将大跌，还在抢地?因此，这些地区房价下跌的可能性微乎其微。
“土地供应已经连续两年下滑”是预期未来房价难以出现持续性下滑的根本
15年北京土地出让金是多少？1960亿。去年才到前年的差不多40%，这还没有将进两年土地出让金的溢价算入进去，实际土地出让总面积大幅下降。
翻看一线城市的库存量可知，目前一线城市库存平均已经只有6个月左右，已经远低于12个月的安全库存标准。
如果一线城市不再建房，不出6个月，市场上将没有新房库存。
任总给出的数据是1:2.12。
什么意思呢？平均每竣工了1套房，就卖了2.12套，按照一线的6个月库存，这么个调控法，等到无房可卖，房价肯定要出大问题。
发表于 2017-7-25 09:04:17
